ポートフォリオの中に実物不動産を入れたいと思っていたんですが、不動産の目利きができないのと、物件の維持管理をやりたくないので、リスク低めの実物不動産投資として、不動産小口化商品というものを見つけました。株のリサーチ中、FPG社のサイトで偶然発見したので、FPG社にヒアリングしてきました。丸の内KITTEの29Fがオフィスで、トップの写真は眺め抜群の会議室です。帰りに1Fのサザコーヒーでお茶してきました。濃厚でした。
結論としては、純粋な投資商品としてはリターンの面で魅力に欠ける気もしますが、相続や贈与を考えるなら目移りしてもおかしくない良いものだと思います。以前は常に在庫を持っていたようですが、ここ1年くらいは出せばすぐに完売してしまうくらい人気のようで、最近の表参道の物件は15億円の150口で売り出して2週間で売り切れたそうです。
メリット：
- 投資額の70%以上も評価減することができるので贈与税・相続税を大きく下げることができる。
- 1000万円単位に小口化して販売するので、子供が複数いる場合などに分けてあげることができる。
- FPG社が物件探しから運用、売却まで手掛けるので、空室リスクや売却時に大きく値段が下がるという不動産特有のリスクを極力回避することができる。実績95%以上の稼働率で空室になることが少ない。
デメリット：
- 利回りが年２～３％と低い。5年程度で売却するが、実績では＋10～20％価格アップで売却できているので、5年リターンで130%程度を目安としている。ただ今後の状況は不明。
- 賃料から税金や管理費だけでなく、手数料として10％近くはFPG社に持っていかれてしまう。
- 5年を目安に売却されてしまうので長期投資に向かない。売買はFPG社を通すので流動性が低い。
5年リターン＋30％なら年6％なので決して悪くない数字ですが、不動産売却益からの収益が大きいので、堅く見るなら年2％だと思います。これからの不動産市場が順当に右肩上がりで行くかどうか？がネックです。J-REITでも利回り3％台の物流系か、利回り6％台の商業施設系か、ほぼ同じリターンを狙えるので、節税メリットなら小口化商品、流動性や資産の分散性を取るならリートになるかと思いました。僕は相続・贈与のニーズが低いのでリートで十分かなあ。
実は、恥ずかしながらJ-REITの利回りがこんなに良く、定期的に分配金が発生することにいまさらながらに気づき、ポートフォリオに組み入れられないか検討開始しました。不動産の裏付けがあるにもかかわらず利回り4％とかおいしすぎる…
